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부동산의 어려운 용어들을 알기쉽게 정리하고 등기부등본의 구성과 계약상 넣어두면 사기맞지 않는 방법에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
등기부등본
등기부등본의 사전적 정의 는 부동산에 관한 권리관계를 적어두는 등기부를 복사한 증명 문서입니다.
부동산의 신분증과 같은 개념으로 집을 누가 지었는지 집주인은 누구인지 집을 담모로 돈ㅇ르 얼마나 빌렸는지 등등 그 집에 관한 권리관계 와 상태를 확인할수 있는 문서입니다.
등기부등본 구성
등기부등본의 구성은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있습니다.
표제부는 그 부동산(토지 또는 건물)의 표시와 그변경에 관한 전체요약 및 설명을, 갑구는 소유권에 관한 사항을, 을구는 대출등의 권리사항을 나타냅니다.
표제부
토지와 건물의 전체적인 내용을 요약해서 표시해주는 것으로 표제부부분을 살펴보면 해당 부동산의 소재와 용도, 면적등의 현황이 기재되어 있습니다.
☞ 표제부 체크사항
건물의 소재지, 면적 확인해주세요!
등기부등본 표제부 내 건물의 주소가 임대차 계약서에 기재되어있는 주소와 면적이 일치 하는지 확인해야 합니다항
[대지권 확인하기]
대지권은 집합건물에만 존재하는 개념으로 동일한 아파트내에 면적이 59㎡인 아파트와 84㎡인 아파트가 있다면 84 ㎡인 아파트가 더 많은 대지권을 가지고 있습니다.
[대지권이 중요한 이유]
대지권이 중요한 이유는 재건축, 재개발 사업시 기존에 집을 가지고 있던 사람들에게 보상을 해주게 되는데 대지(땅)의 가격만 평가하여 보상을 해주게되는 것입니다.
이러한 이유로 대지지분을 얼마나 가지고 있는지에 따라 아파트 가격에 큰 영향을 주게 되며 그예로 강남에 위치한 아파트중에서 오래되고 노후화된아파트가 비싼이유도 건물에 대한 가치보다 대지지분에 대한 가격으로 평가 되기때문입니다.
[별도등기 존재여부]
등기원인 및 기타사항에서 꼭 확인하셔야 할부분이고 많은 분들이 놓치고 있는 부분이 있는데요 바로 별도등기의 존재여부 있습니다.
별도등기가 있다는 것은 말그대로 토지에 해결되지 않는 권리가 있다는 뜻으로 이렇게 별도등기 있음으로 표시되어 있는경우 토지 등기를 추가로 확인해봐야한다는 뜻입니다.
≪별도등기있음이 있는경우3가지≫
1.토지소유주간의 분쟁발생하여 토지의 소유권이 명확히 분배되지 않은 경우.
2.토지를 담보로 대출을 받고 집합건물을 건설하고 분양한 뒤에 대출 상환을 해야하는데 아직 상환되지 않아서 채권이 남아있는경우
3.토지에 대한 소유권이 없는 사람이 어쩔 수 없이 토지를 사용해야 하는 상황일때 설정하는 경우.
[근린생활시설]
건물 내역 부분에 근린생활시설이란 일반적으로 주택가와 인접하여 주민들의 생활편의 를 도울 수 있는 시설등을 말하며 흔히 볼수 있는 상가, 사무실 등이 여기에 포함 됩니다.
주거용으로 사용되나 등기부등본에 근린생활시설이라고 표기되었다면 주의가 필요합니다.
근린생활시설을 주거용으로 사용할경우 전세보증보험가입이 불가하기 때문인데 전세보증보험가입이 불가하면 혹 나중에 임대를 놓았을 경우 계약이 어려울수 있습니다.
갑구
갑구는 소유권에 대한 사항이 표시되어 있는 곳으로 이집에 대한 소유권을 가진 사람이 누구인지, 소유권을 제한하고 있다면 문제사항은 없는지를 확인 할수 있습니다.
☞갑구 체크사항
[최종소유자]
중간매매, 경매를 통해 소유권이 이전시 소유자에 대한 내용까지 모두 확인할수 있으며 갑구의 제일 마지막에 나와 있는 소유자가 누구인지 확인해야 현재 소유자를 알수 있습니다.
[가등기]
충분한 요건이 갖추어지지 못했을때 임시로 등기부에 올려 두는 등기를 의미합니다. 실제로 법적인 효력은 없으며 곧 집주인이 바뀔수도 있다는 것을 뜻합니다.
[신탁]
부동산의 권리가 등기부상의 소유자에게서 신탁회사로 넘어갔다는 뜻으로 해당 부동산의 매매시 반듯이 신탁회사의 동의를 받아야 계약이 성립하게 됩니다. 만약 신탁 회사 동의 없이 계약했다면 그계약은 무효가 됩니다.
[압류/가압류]
압류는 세금 체납등의 이유로 부당산의 과세관청에 압류되어있는 상황을 말합니다.
-압류가 걸려있다면?
국세청에 압류금액을 알아보고 압류말소가 가능하지 않다면 계약을 하지 말아야 합니다.
가압류는 집주인이 빚을 갚지 않아서 채권자가 빌려준 돈을 되돌려 받기 위해 집주인의 집을법원에 신청한 상태를 말합니다.
-가압류가 걸려있다면?
집의 처분이 제한되어 있다는 뜻으로 절대 계약하지 말아야 합니다.
을구
을구는 소유권이외의 권리가 적혀져 있으며 저당권과 전세권등이 기재되어있습니다.
부동산 표시사항과 소유권에 대한 사항이 아닌 대부분의 권리사항이 쓰여 있다고 보시면 됩니다.
☞을구 체크사항
[임차권등기명령]
을구에서 임차권등기명령이 보이면 집주인이 전 세입자에게 돈을 주지 않았다는 뜻입니다.
[근저당권 설정]
근저당권이 설정되어있다는 말은 집주인이 이 부동산을 담보로 대출을 받았다는 뜻으로 건물의 빗이나 부채를 의미합니다. 근저당이 없는편이 좋지만 그경우는 거의 없으므로 근저당권설정 금액+전세보증금을 합쳐서 집값의 60~70%까지 안정선으로 보셔도 괜찮습니다.
집값의 70%를 적정선으로 보기때문에 만약 그이상 설정되어있다면 거래하지 않는것이 좋으며 부동산사장님께 자세한 부동산 시장을 문의해보시는것이 좋습니다.
이렇게 세세히 살펴보아도 사기꾼들이 작정하고 덤벼드련 속는것이 사기라고 합니다.
특히 등기부등본은 공신력이 없어 허위로 신고될경우 깡통 전세사기로 평생모은돈을 허공에 날리는 비극이 일어날수도 있습니다.
이같은 비극을 막기위해 등기부등본을 상세히 살펴보는것 이외에 해야할일을 말씀드리겠습니다.
1.부동산 거래시 계약서에 특약사항을 넣습니다!
"등기부등본이 사실과 달라서 문제가 생길시 이에대한 책임은 매도인이나 임대인이 책임진다"등의 내용을
특약사항을 넣습니다.
2.부동산 권리보험을 가입합니다!
혹시모를 상황에 보호받을수 있는 방법으로 대비하여 부동산 권리보험에 가입해둡니다.
부동산 권리보험은 매매대금 전액보장, 권리수수료 할인, 권리보험, 이전등기등까지 보장한다고 합니다
보험사마다 보장하는 금액범위는 다르지면 대체적으로 평균 3억원 기준 15만원정도 발생한다고 합니다.
사기로 평생을 모은 소중한 보금자리를 한순간 앗아갈수도 있습니다.
중요한 계약전 미리 대비해두어 도움이 되셨으면 좋겠습니다.